Allemagne : un marché immobilier de bureaux très performant

Le groupe La Française nous fait profiter de son analyse conjoncturelle du marché allemand de l’immobilier d’entreprise et des incertitudes qui pèsent dessus. L’économie allemande a crû à nouveau de 0,3 % au 4e trimestre 2015. Sur l’ensemble de l’année, le PIB a ainsi progressé de 1,7 %, à un rythme plus soutenu que celui enregistré dans la zone euro. Le mois de janvier a été marqué par une traditionnelle augmentation du taux de chômage. Néanmoins, le taux d’emploi, qui mesure le rapport entre la population active occupée et la population en âge de travailler progresse toujours et demeure néanmoins le plus élevé du continent. La vigueur de la demande de surfaces de bureaux s’est encore intensifiée en fin d’année. Les commercialisations progressent de 21 % en 2015 en rythme annuel et atteignent le niveau de 2007. De nombreuses très grandes transactions se sont concrétisées en toute fin d’année. Les plus forts volumes locatifs ont été enregistrés à Berlin et à Munich. Dans la capitale, la hausse des transactions a atteint 45 %, soutenue par le dynamisme des entreprises de la nouvelle économie, suivie par Munich (+24 %). Le recul du taux de vacance moyen s’est consolidé au 4e trimestre. Il passe de 7,6 % fin septembre 2015 à 6,9 % fin décembre et renoue avec son niveau de 2002. Reflet de commercialisations très dynamiques dans ces deux marchés, son repli est particulièrement sensible à Munich et à Berlin. Il remonte pour les surfaces peu qualitatives situées dans les quartiers périphériques de Francfort, confirmant l’absorption rapide de surfaces neuves bien localisées. Le peu de livraisons disponibles qui alimenteront les marchés en 2016 et 2017 devraient encore renforcer ce phénomène. Les loyers « prime » ont augmenté sur les quatre principaux marchés allemands en 2015, une première depuis 2007. Berlin et Munich affichent à nouveau les plus importantes progressions. Les valeurs locatives augmentent plus modestement à Francfort, où le taux de vacance toujours supérieur à 12 % permet aux locataires d’engager des négociations avec les bailleurs. Les investissements sont restés très soutenus, avec 55,2 Mrds€ engagés en 2015. Ce volume, en hausse annuelle de 32 %, assure une forte liquidité sur les marchés et une rotation rapide des actifs. De nombreuses grandes transactions ont animé le marché en fin d’année, les dix plus importantes ayant même représenté 18 % du volume annuel global. La vente de l’immeuble mixte Quartier à Berlin (Potsdamer Platz) par exemple atteint 1,3 Mrd€, soit le montant le plus important jamais enregistré pour un actif unitaire en Allemagne. Les investisseurs se positionnent de plus en plus sur des biens core/core+ : 82 % des acquisitions ont concerné ce profil de risque en 2015. Les taux de rendement « prime » ont donc poursuivi leur ajustement. Sur les douze derniers mois, ils se sont sensiblement compressés de 65 bps à Munich et de 55 bps à Berlin, moins nettement dans les autres marchés. La prime de risque demeure cependant très confortable, les taux longs allemands diminuant plus rapidement que les taux immobiliers. Soutenue par une croissance économique robuste et des créations d’emploi toujours dynamiques, l’activité locative devrait rester soutenue en 2016. La rareté d’offres de bureaux neufs soutiendra donc les valeurs locatives pour les meilleurs biens. Les marchés allemands demeureront ainsi, à juste titre, la cible privilégiée des investisseurs. Les volumes devraient donc rester significatifs et les taux de rendement « prime » demeureront sous pression. Conjuguée à une hausse des loyers toujours d’actualité pour les actifs de bonne qualité, cette baisse des taux engendrera une nouvelle progression des valeurs vénales en 2016.

Source: www.directgestion.com