La Lettre n°5 d’HBS-research sur la taille du parc immobilier tertiaire parisien : sous-estimé de 10%

La Ville de Paris a publié une étude sur les immeubles tertiaires, vides et vétustes, qui pourront être transformés en logement. HBS-research a travaillé en partenariat avec l’APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme) pour créer cette liste d’immeublegrâce à sa base de données et une méthodologie originale.

L’objectif de notre mission a été de :

  • Quantifier le parc tertiaire de bureau à Paris
  • Segmenter ce parc
  • Identifier les immeubles vides et vétustes

Quelle est la liste des immeubles vétustes et vides ? Quelle est la taille réelle du parc tertiaire ? Combien représentent les mono utilisateurs ? Et la copropriété ? Y a-t-il un marché de l’externalisation ?

Ainsi, avec cette initiative, HBS-research continue sa mission de rendre encore plus transparent le marché immobilier.

La taille du parc tertiaire parisien est sous-estimée de 10%

La seule statistique publiée sur la taille du parc tertiaire parisien est celle de l’ORIE avec 16,4 M m². Cette statistique est une estimation constituée à partir de données fiscales, économiques et des permis de construire. En partenariat avec l’APUR, HBS a choisi d’approcher la quantification du parc, en dénombrant immeuble par immeuble, les superficies tertiaires. Ceci a été rendu possible grâce à nos bases de données qui croisent la propriété, l’occupation et les opérations réalisées (ventes, locations, offres et projets). Ainsi nous avons pu sélectionner près de 8.000 parcelles à vérifier manuellement par des analystes qui n’en ont retenues un peu plus d’1/3 seulement.

Or, après analyse immeuble par immeuble, nous sommes en mesure d’affirmer que le parc tertiaire parisien est de  18M m², ce qui représente 10% de plus que la quantification faite par l’ORIE.

Un parc dominé par les copropriétés et les immeubles en pleine propriété mono utilisateurs

L’objectif de la segmentation est donc d’identifier des types d’immeubles ayant des mêmes caractéristiques avec des catégories de décideurs similaires. Procédant ainsi, les acteurs de l’immobilier connaitront mieux la taille de leur marché adressable : par exemple, combien y a-t-il d’immeubles appartenant à leur utilisateur en vue d’opérations d’externalisation ? Ou encore, quels sont les immeubles mono utilisateurs ou vides, et vétustes ?

Pour cela nous nous sommes appuyés sur 3 critères que sont la vétusté des immeubles,la propriété et l’occupation.

  1. Vétusté des immeuble : période de construction réajustée des travaux lourds réalisés depuis 2000 et des certifications obtenues ou en cours
  2. Propriété : structure de la propriété de l’immeuble (pleine propriété, copropriété) croisée avec des types de propriétaire (public / institutionnel, privé)
  3. Occupation : nombre d’utilisateurs par immeuble (incluant le vide) et dans le cas de la mono-occupation la nature de l’occupant (public /privé)

Ainsi, si on se concentre sur les seuls immeubles ayant plus de 1000 m² de bureau (sachant que les moins de 1000 m² représentent 1 M de m²), il apparait que le parc des propriétaires occupants (parc « non marchand ») ne représente que 1,1 M m² dont 50% est utilisé par le public. L’externalisation d’actif ne peut donc se développer de manière importante.

Concernant le parc « marchand », il représente 16 M m² avec 1/3 en copropriété et donc qui auront du mal à évoluer. Parmi les 2/3 restant, et donc en pleine propriété, les 2/3 sont multi utilisateurs. Ainsi les immeubles mono utilisateurs ou vides restent l’exception.

La liste de ces immeubles cibles est disponible en s’adressant à HBS-research.

analyse-apur-vdp

Analyse de l’APUR pour la Ville de Paris :
http://www.apur.org/sites/default/files/documents/parc_bureaux_parisien_potentiel_transformation.pdf