Y a-t-il de la place pour un nouveau campus en IdF ?

Pour ce second numéro, nous avons voulu aborder un sujet très opérationnel : l’existence (ou non) d’un potentiel pour de nouveaux campus en Ile de France. Quand on regarde les mouvements de rationalisation qu’il y a eu ces dernières années, ainsi que l’envergure de ce type de mouvements, nous avons trouvé particulièrement séduisant de se pencher sur cette problématique. Sommes-nous au début d’un phénomène structurel ? Ou au contraire, tous ces mouvements sont-ils maintenant déjà réalisés ?

Nous vous présentons la synthèse d’une étude réalisée pour un de nos clients et qui se fonde sur la quantification du potentiel pour ce type de biens et le ciblage des entreprises susceptibles d’être intéressées par ce sujet. Cela a été rendu possible grâce à notre connaissance des implantations des entreprises, de leur taille, de leur statut d’occupation (locataire ou propriétaire), mais aussi de leur santé financière les rendant plus ou moins sensibles à des arguments de rationalisation, de la qualité des immeubles dans lesquels elles sont installées, ou encore à leurs dispersions géographiques.

Ceci constitue un exemple d’usage des bases de données de stock permettant de mieux comprendre leurs valeurs ajoutées, dans la suite logique de la précédente lettre. Et notamment leur différence par rapport aux indicateurs de flux…

Existe-t-il un potentiel pour un nouveau campus en périphérie ?

Contexte

Depuis 2000, une dizaine d’entreprises ont choisi le format campus, créant en première couronne, voire en seconde, des sites dédiés. Ces mouvements ont été en général initiés pour des raisons d’économie de coûts, en regroupant toutes les implantations, filiales etc… mais aussi pour des raisons organisationnelles. Ils concernaient principalement des banques, assurances et sociétés de technologies. Si on se réfère à la définition d’un campus, à savoir une surface très importante, en périphérie de ville et dédiée a un seul utilisateur, combien y a-t-il de candidats potentiels à ce genre d’opération ? 

Méthodologie

Nous sommes partis de l’hypothèse qu’un campus représente au minimum 50.000 m² utilisés par un seul utilisateur et que son moteur principal était l’optimisation de coût. Cette hypothèse s’appuie sur la compréhension des mouvements sachant qu’il peut évidemment exister d’autres moteurs moins quantitatifs. Néanmoins nous estimons que ce moteur représente la cause plus plausible de ce mouvement dans le contexte de crise que nous vivons. Il est possible que nous rations quelques entreprises qui auraient d’autres moteurs que la diminution de coûts. Néanmoins, le but est de générer 20% des efforts pour couvrir 80% des cibles potentielles. Et pour répondre à cette question, nous avons voulu traiter tous les mouvements possibles dans cette configuration : déménagement d’un site de taille similaire voire légèrement plus gros à ce campus, regroupement de plusieurs sites du même groupe en un seul, externalisation d’une partie des effectifs d’un site encore plus gros vers le campus.
Pour cela nous avons, dans un premier temps, identifié tous les utilisateurs, occupant plus de 50.000 m² de bureau dans Paris et/ou les Hauts de Seine sur un ou plusieurs sites. La zone géographique de recherche a été choisie dans la logique d’optimisation, partant du principe que ces 2 départements regroupent les loyers les plus élevés. Ensuite, à partir d’une analyse multicritères, nous avons ciblé les entreprises qui rassemblaient le plus d’indicateurs d’un futur déménagement et/ou un regroupement sur 50.000 m² dans les 3 années à venir.

Enseignements

Il existe un potentiel pour des campus en région parisienne mais il reste néanmoins étroit, et face aux enjeux, cela nécessite clairement d’avoir trouvé la demande en amont du projet :

  1. Le potentiel est d’une soixante d’entreprises occupant des superficies dépassant les 50.000 m² sur Paris et les Hauts de Seine, en un ou plusieurs sites
  2. Parmi cette soixantaine, seules 22 entreprises ont une possibilité d’optimiser leurs coûts immobiliers, avec une sensibilité aux coûts forte et une capacité à se dégager de leur immobilier dans les 3 années a venir
  3. Parmi ces 22 entreprises candidates potentielles au campus, plus de la moitié ont pour moteur des regroupements de plusieurs sites en un seul lieu. Les déménagements de site a site, ainsi que les externalisations d’une partie des effectifs, représentent le reste à part équivalente.